Una questione piuttosto comune in materia condominiale riguarda la rappresentanza in assemblea in caso di comproprietari della stessa unità immobiliare.
Capita spesso infatti che un’unità immobiliare sia di proprietà di più persone: pensiamo agli eredi, alle coppie in regime di comunione dei beni, o ai soci di una società.
In questi casi chi ha diritto di partecipare e votare nell’assemblea condominiale?
Secondo l’art. 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, nel caso in cui un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante designato dai comproprietari stessi.
Quindi solo uno di essi avrà diritto di voto, valevole per l’intera proprietà che rappresenta.
Sebbene la legge e la giurisprudenza non abbiano imposto in maniera specifica la forma scritta, è opportuno che la nomina del rappresentante avvenga per iscritto e sia ufficialmente comunicata all’amministratore prima dell’assemblea.
Questo perché, se da un lato è vero che ciascun proprietario è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione in maniera autonoma senza necessità di una specifica delega, dall’altro è altrettanto indubbio che in caso di conflitti fra comproprietari la mancanza di un apposito atto di nomina del rappresentante potrebbe inficiare la validità del voto espresso in assemblea, con tutto ciò che ne consegue.
Escludendo il diritto di voto, ma non di semplice partecipazione in seno all’assemblea, in capo a chi non è ufficialmente legittimato dagli altri comproprietari, eventuali vizi di delega potranno essere fatti valere in ogni caso con lo strumento dell’impugnazione del verbale, ma solo da chi è il vero o falso delegante.
Quindi gli altri condomini di fatto non hanno alcun potere sulla verifica dell’esistenza e della validità della delega.
L’amministratore dal canto suo, proprio al fine di ridurre al minimo situazioni pregiudizievoli per l’intero Condominio, come appunto l’impugnazione della delibera, potrà e dovrà accertarsi sulla presenza di delega e sui modi del suo conferimento, chiedendo per esempio una preventiva comunicazione ufficiale da parte di tutti i soggetti rappresentati o la presentazione di apposito modulo per delega debitamente predisposto e firmato da tutti gli interessati.
Questo anche per individuare i limiti e le condizioni eventualmente apposte al diritto di voto da parte dei comproprietari non partecipanti, cosa che comunque incide sempre sul buon andamento delle decisioni assembleari, a vantaggio di tutta la compagine.
Anzi, qualora i comproprietari non raggiungessero una posizione univoca e volessero partecipare congiuntamente all’assemblea, e non fosse stato chiesto, come doveroso, l’intervento dell’Autorità Giudiziaria per l’elezione del delegato, l’Amministratore sarebbe tenuto ad escludere dal conteggio del quorum i millesimi della proprietà immobiliare in comunione da cui di fatto non promana alcun voto valido sull’oggetto di delibera.